目次（このページ内の各項目に飛びます）
- 本当はすごい！あなたの知らない、住宅展示場の裏話
- 弊社が行う、安さを追求した建売モデルハウスの仕組みとは
- 弊社が行う人員削減と作業効率UPのための５つの戦略とは
- 弊社が行う建物の合理化に伴う安さを引出す7つの秘密とは
- 安さの秘密とデメリットとの関係
- 合理化を追求した経営者が、住宅購入について思うこと
１．本当はすごい！あなたの知らない、住宅展示場の裏話
皆さんは、住宅を購入しようと一度は住宅展示場にいってみようかなと考えられる方は少なくないと思います。
でも、そんな住宅展示場、出店しようとすると、どのくらいの出展費用や年間に掛かる費用がどのくらい掛かるかご存知でしょうか？
弊社は以前、ある東京の大手メーカーのフランチャイズに加盟していました。
その時に知ったのですが、維持費はなんと年間１億円～１億２０００万円もかかります。
住宅展示場の契約期間は５年です。
そして、住宅展示場に建っている建物は一棟約５０００万円近くかかります。
出展しただけで終わりではなく、女性スタッフや営業マンを数名配置して販促活動を進めていくことになります。
また、モデルハウスと人件費・諸経費などを含めると年間で２０棟分の粗利益が必要で、モデルハウス1棟につき１億～１億２０００万円が損益分岐点になります。
出店料は、一ヶ月：１５０万円。バブルのときは２５０万円くらいでした。
そして、モデルハウスに配置するスタッフ5人～８人の人件費、光熱費、各種保険、広告費、ガソリン代、社用車の購入費、維持、通信費、ＯＡ機器、これらの経費がすべてまわりまわってお客様の負担になるわけです。
＊ＦＣ本部と既に出展している加盟店の社長から聞いた内容なので確かな情報です。
他の会社では普通に掛かっているこれらの費用。
弊社では、社内と建物で総合的に合理化を進め、少しでも良い物をリーズナブルに提供しようと取り組んでいます。
２．弊社が行う、安さを追求した建売モデルハウスの仕組みとは
弊社は当然、住宅展示場に出店するようなことはしません。
弊社の場合は、建売モデルハウスという形式をとり、半年から一年間最新の商品を市販されている土地に建て、モデルハウスとして利用したあと売却してしまいます。
この建売モデルハウスは通常の商品よりも安く提供させていただいております。
安くしているのは、モデルハウスとして利用させてもらったからです。
住宅展示場のように５０００万円かけて５年後に解体してしまうようなことはしません。
建売モデルハウスとして場所を変えながら最新モデルを開発していきます。
建売モデルハウスには太陽光パネルを載せているので売電収入があり、電気代に経費がかかるどころかお金に余剰がでてきます。
３．弊社が行う人員削減と作業効率UPのための５つの戦略とは
３-１．設計担当者の削減
通常、どこの住宅会社にも設計担当者は１名～３名くらいいるのが普通です。
大手ハウスメーカーになれば、だいたい何十、何百人といるでしょう。
弊社の場合、店長がすべての設計やデザインをおこなっています。
今まで、何百何千とやって来たプランがありますので、その中から良いものだけを厳選し改良を加え、お客様に提案しています。
また、間取りや使い勝手に関しての情報は、主婦である女性スタッフに意見を聞いて商品に反映させています。
住宅の商品開発には、普段から家事をしている主婦の意見を聞く事が一番であると考えています。
以上のことから、設計担当者の削減が実現できています。
３－２．積算担当者の削減
一般的な住宅会社の場合は、フリープランと言って様々なプランを設計します。
そのため、お客様に提出するごとに、どのくらいの原価がかかり費用がかかるか積算する必要があります。その金額に会社の利益を乗せて、お客様に見積もりを提出する、という流れです。
住宅会社業界の裏話になりますが、１人の営業マンが２０人～４０人くらいのお客様に提案をして、契約をとれるのは実は平均１人ほどです。
当然、すべてのお客様にプランを提出するわけですが、２０～４０人分の設計担当者の費用、積算担当者の費用、担当営業マンの費用、これらすべてが契約する１人のお客様に経費として集中するわけです。
その他にも事務スタッフ、コーディネーター、大きい会社になれば幹部や社長の人件費などもかかってきます。
当然、建物を高く売らなければ会社は存続できません。
どこの会社の営業マンでも年間に６～７棟契約が取れれば良い方なのです。
弊社の場合は、毎回の積算をおこないません。
今までに何百何千と建物を建てたデーターがあるため、建物ごとに毎回積算するようなことはしません。
どうしても必要があるとなれば、店長やコーディネータースタッフがおこないます。
ですから弊社には、積算担当者はおりません。
３－３．コーディネーターを多能工に
弊社には女性スタッフがおりますが、業務内容が多岐にわたります。
ＣＡＤオペレーター、インテリアコーディネート、業者との交渉、商品の発注、お客様との打ち合わせ、現場案内、積算、仕様書の作成、見積作成、請求書作成、事務全般、そしてそれらのコーディネート、これらの業務を全てこなします。
その他、営業のサポート、現場監督のサポートなどもおこないます。
他の会社では、これらの業務を担当者ごとに分けて進めています。
弊社では担当をわけず、１人１人がさまざまな業務を行う事により人件費をカットすることができます。
そのため、私たちには、多能工なコーディネーターがいるのみで運営できております。
３－４．営業マンは雇わない
営業は、すべて店長１人でおこなっています。
その他、外部の不動産業の方や、お客様からも紹介を受けているので、その方たちが弊社の営業マンといったところでしょうか？
ふんぞり返ってただ、管理しているだけではありません。社員の誰より働いている自負もあります。
店長自身が多岐にわたる業務をおこなっているため、おそれいりますがお客様のもとに訪問するようなことができません。
お客様ご自身にご来店いただきまして、面談させていただいております。
一般的にモデルハウスのご案内などは営業マンの仕事ですが、弊社の場合は女性スタッフに案内をしてもらいます。
弊社は、店長と多能工なコーディネーターとの連携プレイを重視しており、営業マンは雇わない方針となっております。
３－５．現場監督＝スーパーバイザー
弊社の現場監督「スーパーバイザー」は一人しかいません。
スーパーバイザー（現場監督とは）
業者さんの段取りから発注、価格交渉、現場打ち合せ、大工さん打ち合わせ、地鎮祭、建物引渡し、引渡し後のアフターメンテまでちょっとしたことなら現場監督が手直しなどもやってしまいます。
社長自身も元々は、リフォームを主とする現場の職人だったため、常に手直しなど出来るよう道具を持ち歩いています。
その他にも業者さんとの交渉、工程の管理、請求書のチェック、営業のサポート、ちょっとしたリフォームやアフターの見積もりなども、現場監督が積算して見積もりの原案を作り、お客様に提出することもあります。
それが弊社のスーパーバイザーです。
まとめ
弊社が行う人員削減と作業効率UPのための５つの戦略とは、
以上、５つの戦略から、合理的な人員削減と作業効率UPが実現できています。
弊社は１人の担当者が様々な業務をこなすことができるので、徹底的な合理化を可能にしています。
不要な人件費がかからないため、経費を少なく・固定費を少なく出来て、お客様にリーズナブルな商品として還元させていただくことができるのです。
４．弊社が行う建物の合理化に伴う安さを引出す7つの秘密とは
４－１．建物構造の合理化（ハイブリッド工法と火災保険の関係）
弊社は零細企業ですが、先代の頃から商品開発を進め、ツーバイフォー工法と木造在来工法を組み合わせたハイブリッド工法を開発し、特許取得に成功しました。
この工法は、ツーバイフォーの良いところと木造在来工法の良いところを全て取り入れ、強度とコスト削減を高次元で実現させています。
これにより通常の木造住宅と比べ、５％～１０％のコスト削減を実現。
地震に強く耐火性にも優れた商品になり、通常の住宅よりも安全な住宅が完成しました。
そのため火災保険も４０％近く安くできるようになりました。
保険の内容は、火災、水災、風災、落雷、物損、盗難被害、地震、と必要なもの全てをカバー。
しかも、他社の火災保険のみの保険と同等の価格を実現しました。
４－２．＋α（プラスアルファ）の空間って何？
弊社の建物は、標準装備として屋根裏部屋と屋根裏収納がついています。
これらを、弊社では、＋α（プラスアルファ）の空間と呼んでいます。
＋α（プラスアルファ）の空間は、2×4の特性を活かすことで非常に安いコストになり、標準装備として組み込むことを実現させました。
４－３．間取りの特許も取得（税金・建物販売価格）の削減
過去何十年ものあいだお引き渡してきた住宅に実際お住まいのお客様の意見を取り入れることによって、理想的なレイアウトコード（間取りの設計原則）を開発、間取りの特許を取得しました。
その他、現在も出願中の商品もあります。
弊社の商品は無駄を省き、便利さと使いやすさに特化した商品です。
ある程度の居室の広さを確保しながら、＋α（プラスアルファ）の部屋と収納を確保し、徹底的に無駄な部分を省くことにより建物販売価格の削減、固定資産税の削減につながっています。
４－４．材料等は直接仕入れしています
建築に使用する材料等は、メーカーや問屋から直接仕入れています。
直接仕入れることにより、中間マージンなどの中間コストを省き、コストの削減をおこなっています。
４－５．直接仕入れ・直接施工
いわゆる丸投げ、というようなことを弊社では一切いたしておりません。
ほぼ、すべての材料を直接仕入れ、職人さんに供給。
現場の職人さんには、弊社の仕様書と指示にしたがって施工をしてもらっています。
これらにより、かなりのコスト削減ができています。
コストカット内容の20%ぐらいが、直接仕入れや直接施工、オリジナル部材開発に伴うものです。
４－６．オリジナル部材の開発
自社独自の部材（オリジナル部材）を開発、普及品を加工してオリジナル部材としています。
もともと、普及品のものを利用しているので品薄になることがなく、コスト削減につながります。
また、普及品を多く仕入れることで、より多くのコスト削減ができています。
４－７．年間の施工棟数を多くする
オリジナル部材の開発にプラスして、メーカーや仕入先に年間受注の約束を取り付け、大量に仕入れることを約束します。
ある程度、商品を限定し大量に受注する事で、取引先からはリーズナブルな価格で提供していただき、販売価格に反映しています。
これらの合理化によりコストダウンに成功し、年間に３０棟以上もの施工をしていますので、エアコン、カーテン、照明（ＬＥＤ）を標準仕様として成り立たせることが可能となったわけです。
追加工事が必要ない、余分な費用が掛からない、そんな住宅の開発を目指して日々取り組んでいます。
５．安さの秘密とデメリットとの関係
５－１．訪問営業は一切いたしません
訪問営業は、一切いたしません。
打ち合わせの際などには、お客様にご来店をお願いしております。
５－２．豪華な展示場はありません
大手ハウスメーカーのような、立派（豪華）なモデルハウスや、立派（豪華）な展示場はありません。
５－３．たいへんこだわりのある方はお断りしています
弊社の設計原則である、レイアウトコードにしたがって設計しているため、設計には制限があります。
そのため、他社のフリープランのような、自由設計を求められている方のお力にはなれないかもしれません。
住まいにたいへんこだわりのある方、オンリーワンの夢のある住まいをお求めの方などには対応できかねます。
５－４．高級住宅は販売していません
通常の住宅をより安く、小さい土地でもレイアウトコードを最大限に活用して広い家を。
そのような理念のもとで商品を開発しているため、高級な住宅は販売していません。
（数千万・億単位の住宅は扱っていません。）
５－５．住宅展示場がないためモデルハウスが離れたところにあります
一般的な住宅展示場のように、事務所とモデルハウスが近接していません。
内覧ご希望のお客様には弊社の店舗から少々距離のあるモデルハウスを御覧頂いております。
モデルハウスが離れているので、大手ハウスメーカーさんよりも少し面倒かもしれません。
６．合理化を追求した経営者が、住宅購入について思うこと
住宅は一生の買い物です。
しかし、所詮は物であり道具と私はとらえています。
住宅を買って多額の借金をし、返済で様々なものを犠牲にしている人が多いような気がします。
本当に大切なのは家族です。
そして、住宅は大切な家族が幸せに暮らしていくための物です。
住宅は買うことよりも買ってからが大変です。
そして、幸せに暮らしていくには余裕のある生活が必要です。
そのためには、当然お金が必要です。
弊社の建物は、購入するときも購入してからもお金がかからないように商品を作り上げています。
現代社会は、レジャーや外食、子供の塾、高校、大学、様々な趣味などお金がかかることが非常に多くあります。
せっかく家を建てたのに、住宅ローンの返済が多く好きなことができなくなってしまう。
子供にお金をかけてあげられない。
自分自身も我慢しなければならないなど…
本来、住宅は大切な家族が幸せになるために購入したはず。
「住宅ローンが足かせになってしまうような商品を提供したくない」
弊社は、そんな思いで商品を作り上げています。
嘘か本当か。是非ご自身の目で、お確かめください。
あなたのご来店をお待ちしております。
お問い合わせ先：三重県桑名市 ファミリーホーム桑名 ＴＥＬ：0594-87-7772
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